Tìm hiểu khái niệm và cách tính thuế cho thuê nhà chính xác

Thuế cho thuê nhà là một khoản thu bắt buộc của cơ quan thuế với các cá nhân và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực cho thuê bất động sản. Nếu bạn đang quan tâm đến thuế cho thuê nhà, bạn cần tìm hiểu về các khái niệm, quy định và cách tính thuế chuẩn xác. Hãy cùng TaxPlus tìm hiểu trong bài viết sau nhé.

Thuế cho thuê nhà là gì?

Tại khoản 3, Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

“Đối với hoạt động cho thuê nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác không có đăng ký kinh doanh, người nộp thuế là cá nhân sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác. Trường hợp nhiều cá nhân cùng sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác thì người nộp thuế là từng cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng.”

Căn cứ vào quy định trên, cá nhân và doanh nghiệp xác định mức thuế cho thuê nhà dựa vào tổng doanh thu từ việc cho thuê. Từ đó, sẽ xác định được trường hợp miễn thuế cho thuê nhà (khi doanh thu thấp hơn quy định chịu thuế) và trường hợp phải đóng 3 loại thuế là phí môn bài, thuế TNCN và thuế GTGT.

Người cho thuê nhà cần phải đóng những loại thuế nào?

Theo quy định của nhà nước, khi bạn hoạt động trong lĩnh vực cho thuê nhà thì cần phải đóng thuế môn bài cho thuê nhà, thuế thu nhập cá nhân và thuế GTGT. Cụ thể:

Thuế môn bài cho thuê nhà

Thuế môn bài là một loại thuế mà những người kinh doanh, những người cho thuê với doanh thu hằng năm trên 100 triệu đồng cần phải đóng. Mức thuế này được tính toán dựa trên vốn kinh doanh đăng ký và thu nhập trung bình hàng năm của người cho thuê.

Đặc biệt, theo quy định tại Nghị định số 139/2016/NĐ-CP, mức thuế phải nộp sẽ như sau:

• Nếu thu nhập hàng năm trên 500 triệu đồng, mức thuế sẽ là 1 triệu đồng mỗi năm.
• Nếu thu nhập từ 300 đến dưới 500 triệu đồng, mức thuế là 500.000 đồng mỗi năm.
• Nếu thu nhập từ 100 đến dưới 300 triệu đồng, mức thuế là 300.000 đồng mỗi năm. Nếu thu nhập từ việc cho thuê nhà phát sinh trong 6 tháng đầu năm, bạn sẽ phải nộp thuế môn bài cho cả năm. Tuy nhiên, nếu hợp đồng thuê nhà bắt đầu từ tháng 7 trở đi, bạn chỉ cần nộp một nửa số thuế môn bài cả năm.

Chẳng hạn, nếu bạn bắt đầu cho thuê nhà từ tháng 8 và ước tính thu nhập hàng năm là 250 triệu đồng, thì bạn chỉ cần nộp thuế môn bài là 150.000 đồng (tính là 50% của 300.000 đồng).

Thuế thu nhập cá nhân và thuế GTGT cho thuê nhà

Tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC có quy định:
“Đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống, hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình 1 tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế thu nhập cá nhân (thuế TNCN), thuế giá trị gia tăng (thuế GTGT) và cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này”.

Thuế thu nhập cá nhân và thuế GTGT sẽ được tính theo công thức sau:

Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu x 5%

Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x 5%

Ví dụ: Anh T cho thuê nhà từ tháng 11/2021 đến tháng 1/2023, mỗi tháng thuê nhà là 10 triệu đồng. Tổng số tiền thuê nhà cùng với thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng mà anh T cần nộp được tính như sau:

Năm 2021, anh T cho thuê nhà trong 2 tháng (từ tháng 11 đến hết tháng 12), thu nhập là: 2 tháng x 10 triệu đồng = 20 triệu đồng (<100 triệu đồng).

Vì vậy, trong năm 2021, anh T không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng cho hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2022, anh T cho thuê nhà suốt 12 tháng (từ tháng 1 đến hết tháng 12), thu nhập là: 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (>100 triệu đồng).

Vì vậy, vào năm 2022, anh T sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng cho hoạt động cho thuê nhà.

Thuế thu nhập cá nhân = 120 triệu x 5% = 6 triệu đồng

Thuế giá trị gia tăng = 120 triệu x 5% = 6 triệu đồng

Xem thêm: Thuế quan là gì? Đối tượng chịu thuế quan và cách tính thuế

Quy trình kê khai thuế cho thuê nhà

Dưới đây là hướng dẫn bước đăng ký thuế online dành cho cá nhân hoặc hộ gia đình muốn kê khai thuế từ việc cho thuê tài sản trong năm 2023. Có 2 trường hợp chính:

Trường hợp 1: Chưa có mã số thuế

• Truy cập website:
• Nhấn vào lựa chọn “ĐĂNG KÝ THUẾ LẦN ĐẦU”, sau đó tiếp tục bấm vào “KÊ KHAI VÀ NỘP HỒ SƠ”.
• Chọn nhóm đối tượng phù hợp và điền vào mẫu tờ khai.
• Click tiếp tục để tiến đến trang cung cấp thông tin cá nhân, gồm mẫu tờ khai, tên người nộp thuế, loại giấy tờ, số, ngày cấp, email.
• Diền vào chi tiết các chỉ tiêu trên mẫu tờ khai.
• Hoàn tất việc kê khai và kiểm tra lại thông tin đã nhập.
• Kiểm tra tình trạng hồ sơ trong mục “TRA CỨU HỒ SƠ” và chờ hướng dẫn tiếp theo. Sau khi hoàn thành việc đăng ký trực tuyến, người nộp thuế cần mang hồ sơ giấy đến cơ quan thuế để nhận giấy chứng nhận hoặc thông báo.

Trường hợp 2: Đã có mã số thuế Quy trình thực hiện giống như trường hợp 1, với một số điểm khác biệt:

• Truy cập website:
• Nhấn vào lựa chọn “ĐĂNG NHẬP” nằm ở góc phải trên màn hình.
• Nhập mật khẩu đã đăng ký giao dịch với cơ quan thuế.
• Khi đăng nhập thành công, mọi chức năng sẽ hiển thị trên thanh công cụ.
• Chọn “ĐĂNG KÝ THUẾ”, tiếp tục chọn “KÊ KHAI VÀ NỘP HỒ SƠ ĐĂNG KÝ THUẾ”.
• Chọn mẫu “03-ĐK-TCT” phù hợp với cá nhân, cá nhân kinh doanh hoặc hộ gia đình.
• Điền thông tin và tiếp tục theo các hướng dẫn tiếp theo.

Những quy định của nhà nước về thuế cho thuê nhà 2023

Theo khoản 3 điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC (có hiệu lực từ ngày 1/1/2022), cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản (cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ) và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Ví dụ, nếu bạn chỉ có một căn nhà để cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng và bạn chỉ cho thuê được 9 tháng/năm thì tổng doanh thu của bạn là 90 triệu đồng/năm. Theo quy định mới, bạn sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng vì tổng doanh thu của bạn dưới 100 triệu đồng/năm.

Tuy nhiên, theo Thông tư 40/2021/TT-BTC cũ, ngay cả khi bạn chỉ cho thuê được 9 tháng/năm (với tổng doanh thu là 90 triệu đồng), 3 tháng còn lại không cho thuê được cũng sẽ được tính vào tổng doanh thu, vì vậy tổng doanh thu của bạn sẽ là 120 triệu đồng/năm (90 triệu đồng: 9 tháng x 12 tháng) và bạn sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.

Nếu tổng doanh thu từ việc cho thuê tài sản của bạn vượt quá 100 triệu đồng/năm, mức thuế suất bạn phải nộp sẽ là 10% trên doanh thu (5% thuế thu nhập cá nhân + 5% thuế giá trị gia tăng).

Nếu bạn nhận tiền thuê trước cho nhiều năm, doanh thu sẽ được chia đều theo các năm để xác định bạn có phải nộp thuế hay không.

Xem thêm: Cho thuê văn phòng ảo giá rẻ từ 595k

Lời kết

Thông qua bài viết trên, chắc hẳn bạn đã hiểu thêm về thuế cho thuê nhà cũng như cách tính toán, khai báo loại thuế này rồi phải không nào. Cũng giống với các loại hình kinh doanh khác, cho thuê nhà cũng thuộc thu nhập chịu thuế và bạn cần xác định đúng số thuế mình phải đóng.